Umowa użyczenia zakłada, że osoba użyczająca pozwala na korzystanie z danej rzeczy osobie biorącej do używania. Jest to umowa, która nie ma jednego określonego wzoru, mimo to warto pamiętać, że powinna składać się z konkretnych elementów. Dodatkowo ten typ umowy może rodzić pewne specyficzne sytuacje na tle podatkowym. W niniejszym artykule omawiamy umowę użyczenia lokalu i implikacje prawne, które może ona wywoływać.
Na czym polega umowa użyczenia lokalu?
Umowa użyczenia nieruchomości zawierana jest pomiędzy użyczającym a biorącym do użytkowania – te dwa określenia są najczęściej stosowane odnośnie obu stron umowy. Użyczający pozwala na bezpłatne używanie oddanej biorącemu nieruchomości – niepobieranie żadnych korzyści finansowych przez użyczającego jest warunkiem koniecznym dla funkcjonowania takiej umowy.
Biorący ma obowiązek ponosić koszty utrzymania lokalu, w tym te za media i czynsz. Musi on także używać lokalu zgodnie z przeznaczeniem i nie może podnajmować go osobom trzecim. Jednocześnie zawierając umowę użyczenia, użyczający zobowiązuje się poinformować biorącego o wszelkich wadach lokalu, które mogłyby doprowadzić do szkody podczas eksploatacji. Użyczenie nieruchomości następuje na czas określony lub nieokreślony.
Zakończenie użyczenia może nastąpić w przypadku używania przez biorącego lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem. Istnieje jednak możliwość ustalenia osobnych warunków zakończenia umowy, dogodnych dla obu stron. Umowa może także skończyć się przed czasem, jeśli dany lokal stanie się potrzebny użyczającemu z powodów niemożliwych do przewidzenia przed zawarciem tej umowy.
Umowa użyczenia lokalu – wzór
Chociaż kodeks cywilny nie określa szczególnej formy prawnej umowy użyczenia lokalu i tym samym można ją zawrzeć nawet ustnie, to warto poświęcić nieco czasu na jej pisemne przygotowanie. Dostępnych jest wiele wzorów takiej umowy, lecz można także stworzyć ją samodzielnie, wyszczególniając w dokumencie takie elementy jak:
- strony umowy – to obowiązkowy element umowy. Wyszczególnić należy:
- osoby fizyczne – podać imię, nazwisko, daty urodzenia, imiona rodziców, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz PESEL;
- osoby prowadzące działalność gospodarczą – uwzględnić dodatkowo nazwę firmy oraz NIP;
- spółki – podać adres siedziby, numer wpisu do KRS oraz dane osoby uprawnionej do reprezentacji;
- opis przedmiotu umowy – powinien zawierać adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń i szczegółowy opis lokalu;
- określenie stanu technicznego lokalu – strony powinny przy tym potwierdzić, że ten stan techniczny jest im znany;
- czas trwania umowy – to kolejny istotny punkt – konkretne wskazanie czasu trwania lub bezterminowości umowy;
- koszty użyczenia – chociaż samo użyczenie jest dla biorącego bezpłatne, to musi on ponosić koszty eksploatacyjne lokalu – warto skrupulatnie wymienić je w tym punkcie;
- własnoręczne podpisy – powinny widnieć na wszystkich egzemplarzach dokumentu – zwykle są to dwa egzemplarze.
Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą
W użyczonym lokalu biorący może prowadzić działalność gospodarczą. Wiążą się z tym jednak pewne kwestie podatkowe. Sam użyczający nie jest co prawda objęty żadnymi podatkami z tytułu użyczenia, jednak w przypadku biorącego sprawa ma się inaczej. Taka osoba prowadzi działalność i osiąga przychód z tytułu nieodpłatnie otrzymanych świadczeń. Czym jest to świadczenie? Niczym innym niż bezpłatnym używaniem lokalu. W końcu w warunkach standardowego najmu musiałby płacić co miesiąc określoną kwotę.
Właśnie taka kwota czynszu, którą biorący musiałby uiszczać, jest brana pod uwagę jako podstawa do obliczenia podatku dochodowego. Jednak chociaż biorący w użyczenie ponosi dodatkowe opłaty za media lub bieżącą eksploatację lokalu, to te koszta nie są już z kolei brane pod uwagę pod kątem podatkowym.
Szczególne zasady podatkowe przy użyczeniu lokalu
Warto mieć na uwadze, że istnieją wyjątki od powyższych zasad – dotyczą one wszystkich użyczanych lokali, nie tylko tych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza. Nieodpłatne świadczenia otrzymywane od osób z 1 i 2 grupy podatkowej nie są objęte podatkiem dochodowym. Oznacza to, że otrzymując do używania lokal od bliskiej rodziny i osób powinowatych nie ma obowiązku odprowadzania podatku dochodowego.
Inna kwestia podatkowa dotyczy użyczającego. Według interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, jeśli użyczający udostępnia bezpłatnie lokal, w którym musiałby ponosić opłaty czynszowe (bez względu na fakt zawarcia przedmiotowej umowy) i te opłaty są ponoszone przez biorącego w użyczenie, to oznacza to dla użyczającego „przychód z innych źródeł”. Kwota takiego czynszu podlega opodatkowaniu PIT – z wyłączeniem opłat rozliczanych ze wskazań liczników.
Użyczenie lokalu na działalność – wzór
Wzór umowy użyczenia lokalu pod działalność gospodarczą nie będzie się znacznie różnić od standardowej wersji. Poza dodatkową nazwą firmy i NIPem warto w niej zaznaczyć, że użyczający oddaje w użytkowanie lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Można także wskazać rodzaj prowadzonej działalności – produkcyjnej, handlowej lub usługowej.
Umowa użyczenia części lokalu
Możliwe jest także użyczenie części danego lokalu mieszkalnego – również pod działalność gospodarczą. Tworząc umowę użyczenia części lokalu, należy dokładnie wskazać, która jest to część wraz z podaniem metrów kwadratowych i opcjonalnie położenia w obrębie budynku i lokalu. Warto także ustalić jak w takim wypadku będzie wyglądał dostęp do części wspólnych, takich jak toalety, przedpokoje, korytarze czy klatki schodowe.
Umowa użyczenia lokalu – wady i zalety
Umowa o użyczenie lokalu przynosi wiele korzyści zwłaszcza dla biorącego w użytkowanie. Przede wszystkim w przypadku prowadzenia działalności są to niskie koszty w porównaniu z najmem. Z drugiej jednak strony kwestie podatkowe przy takiej umowie są dość złożone i nie zawsze jednoznaczne. W takim przypadku może przydać się prowadzone przez nas biuro rachunkowe w Poznaniu, gdzie zajmujemy się wszelkimi formami opodatkowania dochodów.
Możliwość nieodpłatnego korzystania z lokalu z pewnością pozwala na łatwiejszy start przedsiębiorstwa. Doradztwo biznesowe w Poznaniu może pomóc wykorzystać takie szanse, jak też dopełnić wszelkich niezbędnych formalności, np. przy zakładaniu firmy.
Umowa użyczenia lokalu ma także pewne wady dla obu stron. Mowa o krótkim okresie, gdy możliwe jest zgłaszanie roszczeń. Wynosi on dokładnie jeden rok od czasu zwrotu lokalu użyczającemu. Ogranicza to możliwości dochodzenia swoich praw, na przykład użyczającego odnośnie naprawy szkód lub zwrotu nadmiarowych kosztów poniesionych przez biorącego.
FAQ:
- Czy umowę użyczenia lokalu należy zgłosić do urzędu skarbowego?
Nie, samo zgłoszenie umowy nie jest objęte takim obowiązkiem, jednak w trakcie jej trwania może powstać obowiązek podatkowy dla obu stron.
- Czy umowa użyczenia lokalu musi być potwierdzona notarialnie?
Nie, umowa użyczenia lokalu nie musi być potwierdzana notarialnie, ani nie musi mieć nawet formy pisemnej.
- Czy umowa użyczenia lokalu ma maksymalny czas trwania?
Umowa użyczenia lokalu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony, nie ma zatem maksymalnego czasu użyczenia. Warto jednak zadbać o określenie ram czasowych w umowie.
